加拿大租房收入税：房东必读指南
如果您在加拿大赚取租房收入（Rental Income），则必须在报税表中申报。好消息是：您可以从该收入中扣除广泛的开支。坏消息是：如果弄错了，可能会导致重新评估和罚款。
申报租房收入
请在 T776 表（不动产租赁报表）中申报租金总收入和支出。如果您与他人共同拥有该房产，每位业主按比例申报各自的份额。
哪些项目可以抵扣
当期费用（Current expenses，可全额抵扣）
- 物业管理费
- 招租广告费
- 保险费
- 地税（Property tax）
- 抵押贷款利息（Mortgage interest，不包括本金部分）
- 公用事业费用（如果您支付水电煤气等）
- 维修和保养费用
- 法律和会计费用
- 管理租赁所需的办公用品
资本支出（Capital expenses，随时间折旧）
- 家电、家具和设备
- 重大翻修和改进项目
- 建筑物本身（CCA 第 1 类，通常每年 4%）
注：对租赁房产申领资本成本津贴（CCA）可能会减少您的主要居所免税额（Principal residence exemption），前提是该房产曾是您的住所。在申领 CCA 之前请咨询专业建议。
维修（Repair）还是改进（Improvement）
加拿大税务局（CRA）对维修（现在可抵扣）和改进（属于资本支出，随时间折旧）有严格区分：
- 维修：修理损坏的炉子、修补屋顶漏水、重新粉刷。
- 改进：更换新炉子、换新屋顶、厨房翻新、加建露台。
判断标准：它是将房产恢复到原始状态（维修），还是使其比以前更好（改进）？
租赁亏损
如果您的支出超过了租金收入，就会产生租赁亏损。这种亏损可以抵消您税表上的其他收入，从而减少您的总税额。但 CRA 可能会质疑持续多年的亏损，因此请确保有合理的盈利预期。
租房收入的 GST/HST
长期住宅租金免征 GST/HST。您不需要收取这部分税款，也不能就相关支出申请进项税额抵免。短期租赁（连续少于 30 天）通常需要纳税。如果您的短期租赁收入超过 30,000 加元，则必须注册 GST/HST。
短期租赁（如 Airbnb）
CRA 对待短期租赁收入的方式与其他租赁收入相同。请如实申报，扣除合规支出，并留意 GST/HST 门槛。像 Airbnb 这样的平台现在会与 CRA 共享房东数据。
给房东的 5 个建议
- 保留详细记录。 为租金收入/支出开设专门的银行账户是最理想的。
- 区分资本支出与当期费用。 分类错误会导致税务重新评估。
- 抵扣贷款利息而非本金。 只有利息部分是可以抵税的。
- 谨慎申领 CCA。 尤其是如果该房产曾作为您的主要居所。
- 准确填写 T776 表。 CRA 会根据房产记录和抵押贷款数据交叉核对租金收入。
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